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【海外资产配置】——为什么要投资日本不动产

编辑:株式社会K.E.I JAPAN时间:2019-03-12

随着自由行的日趋流行、多次往返签证的放宽,去日本旅游已经成为中国百姓特别是小资们不可或缺的生活方式之一,春赏樱花,夏看花火,秋观红叶,冬泡温泉,东京、大阪、京都、北海道、九洲、冲绳,到处都是中国人的身影,满街熟悉的国语乡音,伊势丹人头云集的是脸带微笑的中国语营业员和里外几层出手豪迈的中国游客,俨然90年代上海徐家汇周年庆热翻天的太平洋百货。

然而从201415年起,国人已经不满足于传统景点游玩、药妆保温杯电饭煲马桶盖一波波买买买,开始把眼光投向主题旅游、美容、医疗等深度消费领域,身边精明的小伙伴更把触角伸向了日本房产投资,纷纷成为日本的小业主,小钱包赚的满满的。

据日本权威机构统计虽然中国金主只买下日本近2%的国土,主流电视台的主持人已经夸张地惊呼厉害厉害,探讨对应之策。

其实,别说胆小谨慎的日本人看不太懂、不重视投资理财,国内朋友也更是对日本房产投资一头雾水,一知半解,要么过分夸大投资回报率,要么盲目渲染日本房产不涨价、持有成本高。

朋友圈许多投资者咨询、关注相关的问题,为此,小胖看房特别邀请专业的日本投资专家——和和君给大家聊聊日本投资那些事,先从买房说起,为什么要在日本投资买房?

如何在日本买房?买了房如何打理?买房要花哪些钱?日本买房和中国买房有什么区别?日本买房有哪些误区?

小编将为大家一一道来,也会为大家释疑解惑,让大家投资称心、顺心、省心。今天给大家讲的是为什么值得在日本投资房产.

 

·      宽松良好的海外客投资购房政策

近年来,海外投资房产是中国百姓的一大热潮,美国、加拿大、澳大利亚、日本、泰国、香港等成为大家的投资热门区域。

相比其他几个投资热点,然而随着国人疯狂炒作,这几个过去深受中国投资者青睐的国家房价普遍高企,澳大利亚、加拿大、新西兰、香港等国家和地区自2016年起相继收紧海外购房政策,要么如加拿大温哥华、安大略省和香港提高税收15%,要么如澳洲大幅收紧贷款,或者新西兰部分地区变相限购,这些市场海外购房逐渐呈现萎缩态势。

相反,随着日本对华旅游签证政策、日本经营管理签证的深度开放,日本对华关系的逐步回暖,日本经济的持续复苏,对海外投资者购房、贷款的宽松友善政策,价廉物美的日本房产逐渐成为国人投资的下一个热点


投资红利众多,入市时机良好。

2020年东京奥运会、2025年大阪申办世博会、2019G20峰会在日本召开、日本国会批准开设九家博彩设施,日本经济的持续复苏、日本政府大力推行的“观光立国”基本国策和宽松货币政策,以及东京、大阪、名古屋等地兴起的最新城市优化升级规划实施、磁悬浮和众多游乐设施的开工兴建,无疑成为支撑和推动日本房市的众多红利和强动力,吸引包括中国在内的全球资本和个人投资者蜂拥而至,美国的几大财团、比尔盖茨等大佬、中国的复星等早已将大批土地、大厦、度假设施纳入囊中。

同时,日本也和其他国家一样,经历了“回归城市”潮流,正如英国《金融时报》指出的,2014年起,总人口1330万、几乎没有空余建筑用地的东京都(以及大阪、名古屋)等核心城市,一批新建筑在拔地而起,仅东京都新增住宅就超过整个加州的许可建房数,也超过英国全国的新开工数。

过去20年,位于东京中心、面积20平方公里、寸土寸金的港区(东京黄金六区之一),总人口从14.5万增加到24.1万,大幅增长66%;同期,六倍面积于港区的旧金山,人口也增加10万,增长16%。然而,旧金山与伦敦房价过去20年飚升了231%441%,东京港区在人口同样增加10万的同时,20年间房价仅增长45%,而且多数还因为日本央行2013年开始推出的大规模货币刺激政策带来的。

那持续不断的重建和城市新一轮开发升级说明什么呢?说明日本大量人口在涌入以东京为核心的少数大城市,说明日本目前的房价是理性和稳定的,说明日本经济在稳步复苏,无论政府和个人都看好东京等核心城市未来发展和较大的升值空间。

正如需要指出的是,尽管东京、大阪及周边地区房价这两年以每年平均5-10%以上连续上涨、部分新楼盘甚至采用中国常见的摇号出售,但整体价格还处在低位水平,目前还属于缓慢升值,说是投资良机毫不为过。

日本的东京连年被评为全球最宜居城市和最具魅力城市,说明日本投资价值在回归,它的发展和升值潜力被重新认识和重视。正如FT总结的“日本的城市化——全向十字路口、狭窄的街道、稠密的人口和异常发达的公共交通,毫无疑问成为亚洲乃至全世界的样板”。


·      日本房产投资基础理性良好,抗跌能力强,升值空间大

大家都知道,80年代末到90年代,日本经济经历最疯狂的时代,以最具有代表性的2LDK(中国叫21厅)为例,东京都23区平均价格为6400万日元,跌幅最大达65%,近两年逐步上涨,均价也还在4800万日元左右,反弹和上涨空间可观。

而且最重要的是日本房产市场的稳步复苏和理性发展,不像其他海外市场和中国国内房市的疯狂炒作和人为推高。大家都知道加拿大、澳大利亚的房产一路上涨,没有经历任何盘整;美国房子呢早在多年前已经涨了一轮,虽然2012年许多热门城市旧金山、洛杉矶跌到谷底但现在已经反弹回到原来价位,对于普通投资者来说也许不是明智选择。

而反观日本房产经历过泡沫破裂的冲击和时间磨练,正处于复苏和稳步向上盘升通道,基础要稳定和可靠许多。

而且,即使前些年日本房价暴跌致使多年房价不涨,但由于贷款利率超低、房产市场主要以租赁为主而租售比高,即使房价跌到底也没有对投资者造成致命影响,许多投资者房租收入足以覆盖贷款支出还略有盈余,租售比高。告诉大家一个信息,90年代的日本租金和现在基本没有设么变化,这就是高性价比、高投资回报的日本。

 

·      投资门槛低,类似理财产品却安全可靠有保障。

在日本,三四十万、一辆百万人民币就可以投资房产,安安心心做业主,不仅拥有房屋、地皮,还有新鲜安全的空气、水源和生活方式;同样的钱,不开玩笑,可能只能买上海、北京一线城市非顶级地段的一件卫生间。

网上段子说,卖掉北京一件房,日本同样地段可以买三套房,说的就是事实。

同样,大家知道,近年来国内P2P、互联网金融发展红火,3040万是大家平日投资的小手笔。

但对比一下P2P投资收益的不确定性、随时可能“跑路”的风险、没有抵押物的担心,同样金额却可以拥有永久产权的日本房产、稳定平均4-5%的出租回报(如果民宿则更高,一般8-10%多)和5%的房价涨幅,健全的法律保障。

虽然不像国内市场一年可以翻番的疯狂回报,但控制风险、稳健回报一直是投资致胜的王道,这也是美国、新加坡、香港、台湾等地成熟投资者把日本房产当作理财产品而不是房产的道理,他们关注日本房产的首先是资金安全、投资回报稳定而且又高。

·      分散投资风险全球配置的优选资产

近年来,全球经济呈现波动下滑态势,国内经济环境及股市行情震荡低迷,人民币又处于负利率时代,理财产品收益下滑,房地产具有长期保值性,然而2013年,国际货币基金组织数据就显示,北京、上海平均房价已超过东京。

考虑国内经济减速、人民币及股市又震荡低迷,而房市又面对诸多限购限卖限贷款的制约,投资国内房产既不可能也不理智,中国新中产投资者全球资产配置的热情提升(已经从2016年的4%增长到12.2%,而未来一年有海外投资计划的达5.27%),特别是海外房产置业投资比例连年大幅攀升,日本东京、大阪等一线城市凭借众多宜居优势、持续的利好政策和升值空间、日元资产价格明显下滑和持续低汇率等成为精明投资者的新战场,吴晓波老师在《2017新中产白皮书》发布后已经总结他们的投资轨迹时指出:购美国股票,去日本买房。最近美股大跌导致全球股市闪崩,小伙伴们也一定感同身受,这再次提醒大家分散投资、稳健投资、多元化理财的必要性和重要性。同时,日币汇率处于历史低点,跌至5.8左右,通俗的讲就是日元贬值,明明手里攥着和原先一样的人民币,却能买到更多平方的房子,相当于在原有房价的基础上,又打了折。

·      闻名世界的宜居优势

蓝天、绿水、优良的空气,安全便利的城市生活环境,百姓的高文明素质。。。。经济学人智库最近发布的2017年城市安全性指数,东京续2015年后再次荣居榜首。第2为新加坡,第3为大阪。北京和上海分别为第3234。而美国旅游杂志举行的世界城市魅力排行,东京连续二年为第1,京都为第32016年第2)。这样的宜居优势,对于自住、出租或创业投资,都是强有力的保障和吸引力,无疑也是在日本购房投资所享受的附加值。因为地缘关系较近,文化也相似,饮食习惯一致,往来十分方便,日本正成为中国人移民的选择之一,买房当然也是顺理成章。 

·      投资方式灵活、回报稳定,性价比高

日本房屋类型多样,包括公寓住宅、一户建、町屋、酒店、商业大厦等等,国人投资最多的是公寓住宅。和国内一样,也分二手房和新筑楼盘,以往海外投资者以购买高回报的二手楼盘为主,从2016年下半年开始,随着东京、大阪后奥运城市规划实施,海外投资者开始和日本人一样纷纷出手抢购购新的黄金地段楼盘,看好城市新一轮发展的巨大空间和升值空间,可以说这一波抢喝头啖汤的小伙伴已经获得可观的回报。购买日本房屋,可以根据自己情况,选择自住、长租和委托经营民宿,甚至可以作为在日本创业经营的资本等等。日本由于租房者居多,租赁市场非常稳定,东京、大阪、名古屋等地租金回报在5-8%,比美国、澳大利亚高,更四五倍于上海北京等国内城市的平均租金回报;加上近年日本旅游市场飞速发展,日本政府从签证、税收、配套设施建设等各方面不遗余力地推行“观光立国”基本国策,如果选择合适房屋做民宿,平均回报达8-12%,收益就更高了。聪明的投资者发现,日本贷款程序比较简便、利率也低,据世界银行公布的数据,新世纪以来,日本的贷款利率基本维持在1%——3%,而中国则在4.3%以上到67%不等。只要符合条件,中国投资者还可以从交通银行的东京分行申请到大约房价50%的贷款,贷款利率差不多比国内低一半,做日本小业主的投资回报和性价比就更不用说喽。


·      品质高、价格低

外事不决问谷歌,房事不决看日本.去过日本的同学都知道,许多日本8090年代的房屋保养至今非常良好,绝对不逊国内十年、十五年龄的公寓。

日本40-60年房龄的旧房为何保持如此之新?表面看是因为日本人对住宅的日常精心保养以及精湛的房屋维护技术,实质源自日本人令人敬佩的“工匠精神”。所谓“工匠精神”,就是一辈子只做一件事,而且将这件事做到极致。

1980,日本就提出了百年建筑的目标。

所谓百年建筑是指,一是建筑结构寿命100年,二是100年内可以让家庭几代人安居。2007年,日本提出“200年住宅”的概念,要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。这一指标远高于英、美等西方国家,更是几倍于我们国内。

而且,1981年,日本政府通过新耐震法案,要求所有新筑都必须能够抵御8-9级地震,以确保房屋安全。(中国的建筑平均寿命25-30年,好的50-60年。相比之下,英国的建筑平均寿命为132年,美国的建筑寿命为74年。)

而且,日本在售房屋都是精装修,采用最新建筑施工,真的是品质高价格低,比国内泡沫地产好太多。同样,日本出售的二手房也都是可以即时出租的,房东出售时大多已经恢复原样或重新装修过。

·      日本买房环境安全法律完善,永久产权和面积优势明显

日本购房与中国最大的不同是,中国的土地都属于国家或集团,土地类型不同,土地产权也从40-50-70年不等。

而日本不用纠结土地属性,除了极少数的借地权性质土地,绝大多数房屋不论你购买的是公寓还是一栋楼,土地所有权都是永久产权。

同时,日本有一套完整的法律和社会保障体系,专业机构和政府部门各司其职,购房信息和过程统一、透明,规范的房屋市场操作流程,保证海外买家和日本本国百姓同等的投资安全和法律保障,不会象化妆品还有国内版、免税版、国际版的区别,完全可以做到足不出户投资海外,放心省心。

另外,在房屋面积计算上,也更让人受益。撇开日本东京、大阪房价和上海、北京相比便宜许多优势不说,单就房屋面积计算上也具备十足优势,日本买房不需要承担公摊面积,连阳台的面积也不计算在内,属于100%得房率。因中日计算方法不同,日本70平米的房屋,约等于中国的100平米。

·      多样化的衍生福利,新生活的无限可能

网段说,爱一个城市,就要做它的房东。

日本举世公认的宜居优势,丰富而迷人的景观,深厚而相通的文化背景和丰富的设施及展览、可口诱人的美食、便捷的交通和签证政策,使日本成为国人出游、休闲的后花园。拥有一套属于的日本房屋,既可以方便享受双城生活,又可以轻松赚取高回报和增值,还不赶快行动啊?投资、旅游、购物、文化教育、美容、医疗哪怕周末去东京欣赏国际水准的艺术展览也变得轻而易举。

其实,投资日本不单让你的财富保值升值,更为你带来众多的衍生福利,除了上面说的,还可以方便您在日本投资创业,移民生活成为可能。

在日本开设公司投资一定金额房地产,基本上可以方便取得投资经营签证,可以轻松往返两地,和家人一起享受日本高品质的医疗、文化和国际学校的教育,同时,拓展新的事业机会,分散投资风险,也为自己和子女将来可能的海外求学和移民生活打下良好基础。

 

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