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日本房产投资深度解析

编辑:株式社会K.E.I JAPAN时间:2019-03-30

      趁你不注意,久未大涨的日本房地产市场,从三年前开始再度吸引全球投资者的目光。据报道,日本国会众议院通过了一项旨在推广博彩业的法案,并将法案提交参议院审议。东京和大阪甚至可能会开设赌场度假区等利好,令不少海外投资者重燃对日本楼市升值的预期。由于奥运效应和赌场经济,北京奥运后当地房价大幅上涨。他还说,目前欧美等地区的物业投资回报已不及往日,中国内地房地产的风险正在增加,要获得5-6厘的稳定回报并不容易,所以不少投资者把焦点重投日本、印度及印尼等地区。

在日本投资房地产的好处

想在日本投资房地产的朋友们一定很关心,在日本投资买房究竟有什么好处。那么就让我们来替大家分析一下吧。

  1.即安定又有高收益率

2.政治稳定,法制健全,房地产波动幅度小。

3.日本的城市开发基本已经完毕,基本不会发生被迫搬迁的事,万一有的话也会得到很丰厚的补偿。

4.日本的房地产买卖透明。

5.拥有永久所有权

6.投资房地产不像投资国内房产只有短短几十年限,日本房子永久性可以代代相传,都属于自己的。

7.容易获得往返日本签证

8.投资日本房产后可办一次或多次往返签证,一定时期后可以办永久居民证。

9.容易获得投资经营签证,有意向在日本开设公司或中国公司分部的,可以申请投资经营签证。

10.投资回报率比较高

11.没有资产来源要求及背景调查

12.不住在日本的中国人也可以随时购买,但是需要全额付款。

13.出租方负担比较轻

14.日本房地产出租时,不需要配备任何家具家电。

15.日本房地产品质高,维护比较好,不易老化

16.日本房地产的建筑性高,质量好,实用性强,全是精装修,免除二次装修之苦。

17.再次出售时也比较容易出手。



日本购房流程

第一步做好投资预算

在日本买房所要的资金大约为房子本身的价格+ 买房时所花的各种各样的费用。如果您想买一套2,000万日元的房子,大概要有2,120~2,160万日元的资金预算。这里的120~160万日元就是您买房时所花的各种各样的费用。

买房时所花的具体费用

·印紙费:买贴在房屋买卖合同或贷款合同上的印紙时所花的费用

·贷款申请费用:申请贷款时所花的手续费/贷款保证费等诸多费用

·保险费:火灾保险费等

·登录免许税:登记时所要交的税金。买入不动产时(所有权移转登记),要交固定资产税估价金额··的1%作为税金。申请贷款时(抵挡权设定登记),要交贷款的0.4%作为税金

·登记手续费:在办理登记手续时要付给司法书士的报酬

·固定资产税(按日计算):固定资产税征税标准金额的1.4%1年的固定资产税

·都市计划税(按日计算):都市计划税征税标准金额的0.3%

·中介费:房屋买卖成交之后付给中介公司的中介费(里面包含消费税以及地方消费税)

·不动产取得税:住宅的话是固定资产税估价金额的3%

房子的周围环境

·交通情况:走路到附近车站所要的时间,早班车/ 末班车的时间,拥挤程度等

·周围的道路状态:交通流量,堵车频度

·教育设施:学校、幼儿园

·公共设施:医院,公园,图书馆等

·其他的周边设施:商店街,超市,便利店,饮食店等

·治安情况:有没有不良的个人或团体在附近居住,这个区域有没有发生过刑事案件等

如果以上都没有问题,就可以进入下一个环节了。

第二步收集房屋信息看房子

要找到一套称心如意的房产并非易事,平时要多注意看夹在报纸里的不动产广告以及住宅信息杂志。还要多浏览不动产公司的网页。一旦发现合适的房产,就要尽快找不动产中介公司去看房子。

看房子时您首先要确认的是这套房子是不是和广告上登的一样。然后确认房子的通风及日照是否良好。二手房的时候还要确认房子的折旧程度。下面就是专家提醒您,看房时所要确认的事项。

房子本身

·地基状态

·房子的装修质量/ 有没有被弄脏的地方/ 墙壁有没有裂痕

·房间数,房间布局是否合理/ 各个房间的朝向以及通风和日照是否良好

·有没有车库或停车场及停自行车的地方

·空调设施的设置状态

·有没有重新装修的必要

·物品收纳间大小

 

第三步签订买卖合同

看好房子决定要买的话,要先向中介公司提交房「购买申请书」。中介公司收到您的「购买申请书」之后,就会确认付款方法,交房日期,房子有那些附带设备。中介公司会把这些确认完的事项记到「重要事项说明」上。

接下来就是签合同了。所谓重要事项说明就是记录着和房屋有关的各类事项的书面说明书。持有「宅地建物取引主任者」资格的中介公司会在您签房屋买卖合同之前,会给您说明这份「重要事项说明」。「重要事项说明」里记着登记簿所记载的权利关系,房屋的概要,付款方法以及解约的规定等。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。

不动产买卖合同书里明确地记载着买卖内容,当事者的权利和义务等事项。买卖双方签名盖章,并且买方付清手付金后合同就成立了。合同成立后,按照合同您就有了相应的权利和义务,如果您不履行义务的话将会被罚违约金。所以一定要注意在签约之后您所要履行的义务。如果有不理解的地方一定要向中介公司确认。

签合同时要准备的东西

·印章(签贷款合同时要拿写有自己名字的印章)

·手付金(签合同之前要确认好要付现金还是支票)

·印纸费(日本特有的要求,印纸的费用因买卖金额而不同)

·中介手续费的一半(需要消费税以及地方消费税额另外算)



第四步付款、房屋手续交接

为了避免买卖双方以后发生一些不必要的纠纷,一定要在付款之前再一次确认房屋的现状。

 ·房屋的附带设备状况是否和附带设备表所记载的一致

·房屋现状是否和房屋现状报告书所记载的一致(漏雨/ 白蚁危害/ 建筑物构造上的主要部位的木部腐蚀/情况)

·跟邻地的境界是否明确

·水电煤气的使用方法以及发生故障时的对应方法是否有交代

·接下来就要支付剩余金额了。

·登记申请文件的确认:申请所有权迁移登记。

·买卖双方向登记的司法代书人交付必要文件,委托登记申请。

·剩余金额的支付:扣除手付钱后所要付的余额

·细算固定资产税等:支付登记费用,细算固定资产税等

·关系文件的领取:领取管理规章,宣传手册,附带设备的保证书,使用说明书等

·钥匙的领取:领取房屋钥匙,作为确认还要发行「不动产交给确认证」

·诸费用的支付:支付中介手续费等

·这里在说明一下交余款时需要携带的东西。

·剩余金额

·户口簿

·中介手续费的余额

·印章(正式印章)

·登记费用(登记免许税及司法代书人的报酬)

·印章证明书(只有在抵押权设定的时候才需要)

·固定资产税/ 城市计划税,管理费等的细算金额

 

完成以上一系列的手续,那么恭喜你,你就可以在日本拥有一套属于自己的房产了。

最后看看赴日买房需留意的风险



赴日买房的回报看似理想,但是有投资者和专家也提醒多项赴日买楼的风险。投资者需要留意日元汇价的问题。以东京的楼价为例,去年至今,当地的楼价已经升值约20%,大阪升值超过10%,但同期日元对人民币的汇价贬值近30%(当中也有人民币升值的因素),换句话说,如果在2013年年初买房,房子的升幅抵消不了日元贬值的幅度。

香港城市大学经济及金融系副教授李巨威分析指出,日元的利息低,美元未来也会加息,日元汇率将维持弱势,短期内难以反弹,更有空间轻微下调,而且日本国内不盛行楼宇炒卖。他认为除非到日本旅游消费,否则投资者目前买入日元作投资并非明智选择。卢永辉也认为,投资者需要小心衡量日元的贬值风险,如果要投资的话,建议严格选择地点,并长线放租获得稳定回报及坐等升值。

此外,税负也是需要注意的问题。日本买房缴税项目五花八门,若房子在5年内转售,所得的盈利要缴30%作为利得税;5年后再转售也要缴纳15%的税款;而投资者在当地买楼要缴的税负、律师费及佣金等,则差不多占楼价的10%;出租物业每年要缴纳租金收入的5%作为出租税;管理费和大厦维修费也需要负责,如果以租金回报率6厘算,扣除出租成本后的净回报约5厘。

日本买房的常见问题一一解答

 

Q.购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证?在入境资格上是否有什麽便利?

日本是一个限制移民的国家,包括投资移民,对外国人的长期居住多持保守政策。日本发给外国人长期签证分为特别定住(难民、日本人亲属,6个月-5年居留权)、永住(永久居留权)与归化。一般投资(购屋)并不会取得居留签证,除非您受聘在日工作、留学等、或在日本设立公司(资本500万以上)并聘雇2名以上日籍员工、或和日本人/永住者结婚。在新法没有修订前,目前只能单次不超过90日短期居留日本。

为吸引各国富人消费,预计于20154月实行新的观光促进计划,2014年内将修改签证制度。60岁以上夫妇、拥有3000万円日币资产的外籍人士,在日本最长居留时间,由每次90天延长到1年。